ייעוץ משכנתאות

מה זה מיחזור?

מיחזור משכנתא, הינו למעשה סילוק המשכנתא הקיימת! המשכנתא מסולקת בעזרת כסף שמתקבל ממשכנתא חדשה.

אז למה כדאי למחזר ?

במקרים רבים הלווים מקבלים משכנתא בריביות גבוהות ו/או בתמהיל (הרכב) לא אטרקטיבי ושאינו מתאים לצרכיהם. כמו כן, פעמים רבות הפרופיל הפיננסי של הלווים משתנה במהלך חיי הלוואה בצורה שלא נצפתה בעת שנלקחה ולמעשה תנאי ההלוואה הראשוניים מאבדים רלוונטיות ויש צורך להתאים הלוואה חדשה. במסגרת הליך המיחזור נבנה ללווה תמהיל משכנתא שמתאים לפרופיל הפיננסי שלו בהתחשב בנתוני הווה ונתוני עתיד. 

מתי כדאי למחזר?

• כאשר ניתן להשיג ריביות נמוכות יותר מתנאי המשכנתא המקוריים ו/או ניתן לבנות תמהיל טוב יותר ומתאים יותר מהתמהיל המקורי.
• כאשר רמת ההכנסה של הלווים עלתה ובעקבותיה ניתן להחזיר סכום חודשי גבוה יותר מהסכום שהחזרתם עד כה ולקצר את חיי ההלוואה.
• כאשר רמת ההכנסה לעומת הוצאה של הלווים ירדה ויש צורך להקטין את סכום ההחזר החודשי.
• כאשר תנאי השוק גרמו לעליה משמעותית בהחזר החודשי של המשכנתא.
• כאשר מתקבלים סכומים חד פעמיים משמעותיים כמו ירושה.

איך ממחזרים? 

פעולת המיחזור, היא למעשה תשלום ההלוואה במלואה ע"י לקיחת הלוואה חדשה. אנו נבצע עבורכם בדיקת כדאיות בהתאם לתנאי המשכנתא הנוכחית שלכם ותנאי שוק המשכנתאות הנוכחיים. לעיתים המלצתנו תהיה שאכן כדאי למחזר ולעיתים נראה ששיפור התנאים לא מצדיק את המיחזור והמלצתנו לכם תהיה שלא למחזר. באם תחליטו, ע"פ המלצתנו, לבצע מיחזור, אנו נבצע עבורכם משא ומתן מול הבנק בו לקחתם את המשכנתא המקורית וכן מול בנקים מתחרים, על מנת לקבל עבורכם את התנאים הטובים ביותר. בתום המו"מ תחתמו מול הבנק על ההלוואה החדשה ולמעשה ניתן יהיה לבצע את המיחזור באופן מיידי כיון שהנכס משועבד כבר ואין צורך למשכן אותו מחדש.

לבדיקת כדאיות מיחזור התקשרו עכשיו 072-2798830

בעמוד זה מובאות השאלות הנפוצות ביותר שעולות בשיחות שלנו עם לקוחות. חלקן קשור למשכנתא וחלקן לסוג השירות שאנו מציעים. מלבד התשובות כאן, ניתן למצוא מידע חשוב ומשלים גם בעמוד "מאמרים" , בסרטונים וברחבי האתר. לקוחות פוטנציאלים ומתעניינים מוזמנים לשלוח שאלות נוספות דרך "צור קשר" או אל כתובת הדוא"ל שלנו ואנו נענה אישית ונוסיף אותן לטובת לקוחות אחרים.

כמה הון עצמי צריך ע"מ לרכוש דירה?

תנאי המשכנתא האופטימליים מוצעים ע"י הבנקים ללקוחות המשלמים הון עצמי של לפחות 40%. עם זאת, הבנקים מאשרים גם הלוואות בשיעור מימון גבוה יותר, המותאמים לכל לווה ע"פ מצבו, עד למינימום של 25% הון עצמי בלבד. במישכון נכס נוסף, ניתן לקבל גם מימון מלא, בלא הון עצמי כלל, או בהון עצמי של 5%-10%.

נפגשנו עם הבנקאי בבנק. הוא הקרין נחמדות ואמינות. למה שלא נדאג למשכנתא בעצמנו ונחסוך את עלויות הייעוץ?

כפי שכתבנו במאמר "עלות המשכנתא", הבנקאי הוא אכן נחמד ומקצועי. צריך לזכור עם זאת, שיש לו יעדי רווחיות ושבהכרח האינטרס שלכם לחסוך עלויות מתנגש עם האינטרס של הבנק, אותו מייצג הבנקאי, למקסם את הרווח. יועץ המשכנתא הוא דמות עם הבנה מקצועית זהה לזו של הבנקאי אך הוא פועל אך ורק למען האינטרס שלכם – לחסוך בעלות המשכנתא ולהתאים אותה לצרכיכם.

כמה כבר אפשר לחסוך במשכנתא, הרי לא מדובר בהלוואה עם ריביות כמו בבנק מסחרי?

אכן, הריביות בהלוואות מסוג משכנתא הינן זולות יותר מהלוואות אחרות בבנקים. עם זאת, בשל גובה ההלוואה והתקופה הארוכה שבה מוחזרים כספי ההלוואה, בחירה לא נכונה של מסלולי הריבית ואי-התמקחות על גובהה, תגרום להוצאה לא מחויבת המציאות, שגובהה בממוצע עשרות אלפי שקלים.

אתם יכולים בקצרה להסביר לי איך זה חוסך עשרות אלפי שקלים? האם לא אקבל את אותם תוצאות שלכם ע"י קבלת כמה הצעות מכמה בנקים?

שאלה מצוינת. אכן, ככל שתתאמצו ותשוו בין בנקים, תוזילו ריביות. אבל, כפי שכתבנו במאמר "עלות המשכנתא" , בנקאי המשכנתאות הם חכמים, נחמדים ויוצרים אמון, אבל הכי חשוב – הם לא בצד שלך. הם צריכים, ע"פ היעדים המוצבים להם, למכור את המסלולים הרווחיים ביותר לבנק.  הם עשויים לגרום לכם לחשוב על כיוונים שלא חשבתם עליהם (וישמעו מפיהם רלוונטיים, בעוד שבאמת הם לאו דווקא) ואלה יהוו את נקודת העוגן שלכם להשוואת הריביות. כך, בעוד שהלקוח החרוץ מרוצה, בצדק, מכך שהצליח להפחית את הריביות מההצעה הראשונה של הבנק, אין לו כלים לדעת, כמה באמת היו המרווחים של הבנק בכל מסלול, האם אלה היו המסלולים המשתלמים ביותר וההרכב המתאים לו ביותר.
בנוסף לכך, גם הריביות הטובות ביותר שמתקבלות ע"י "עשיית שוק", יהיו בדר"כ גבוהות יותר ממה שיועץ יקבל, בהכרות אמיתית עם יכולת ההפחתה של הבנק ובהשתמש במסת הלקוחות שלו מול הבנק. ההבדל הזה שווה עשרות אלפים בהלוואות קטנות ומאות אלפים בהלוואות גדולות יותר.

א'

אישור זכויות במקרקעין – מסמך המונפק ע"י מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת הפועלת מטעמו, והמפרט את הזכויות הרשומות לגבי מקרקעין מסוימים, כגון בעלי זכויות בנכס, שעבודים, עיקולים וכו' שנרשמו לגביו. נכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) באים לידי ביטוי בנסח הרישום המוצא ע"י לשכת רישום המקרקעין.

אישור עקרוני להלוואה – אישור ראשוני של הבנק למתן ההלוואה. מימוש הלוואה שלגביה ניתן אישור עקרוני, מותנה בחתימת המבקש על חוזה רכישת הנכס, באימות כל הפרטים שמסר לבנק ובעמידה ביתר תנאי הבנק, לרבות הביטחונות הנדרשים למתן המשכנתא בפועל.

ב'

בטוחה – נכס ששועבד לבנק או מסמך משפטי אחר שהבנק מבקש להבטחת פירעון המשכנתא מטרת הבטוחה היא להבטיח שהבנק יוכל לממש את הנכס או להסתמך על המסמך המשפטי האחר, לצורך פירעון המשכנתא, וזאת אם הלווה אינו משלם את ההלוואה כסדרה לבנק.

בר רשות – כאשר בעל הזכויות בנכס נותן לאחר רשות להשתמש ולנצל מקרקעין מקבל הרשות נקרא "בר רשות". זכות זו נפוצה מאד במגזר החקלאי ,במושבים בהם לאגודה השיתופית יש חוזה חכירה וכל חבר אגודה הינו בר רשות בשטחי הנחלה שלו. מצב הזכויות הנוהג במושבים רבים בארץ, מוסדר במסגרת "חוזה משולש" בו הצדדים הינם ממ"י, הסוכנות היהודית והמושב.

ג'

גוש – קוד מספרי שמזהה נכס מקרקעין שטח מדינת ישראל מחולק לגושים וכל גוש מחולק לחלקות בחלקה שהיא בית משותף יש תת-חלקות, המקבלות מספר סידורי לפי מספר הדירות בבית המשותף.

גרייס – פירושה של המילה באנגלית הוא "חסד" (grace), כלומר, בהלוואה בתנאי גרייס ישנה 'תקופת חסד' שבה נדחים התשלומים על חשבון ההלוואה – בחלקם או בשלמותם – עד לתום תקופת הגרייס. דחיית התשלומים ע"י הבנק, באה על מנת להקל עם הלווה.

גרירת משכנתא – מתבצעת במצב בו קיימת משכנתא על נכס שנמכר והמוכר מבקש להשאירה כפי שהיא. בעל המשכנתא (המוכר) מעוניין לשמר את התנאים במשכנתא הקיימת ומחליף את השעבוד מהנכס שנמכר לנכס חדש. במצב זה, משאירים את המשכנתא המקורית על כל תנאיה, ז"א, מחליפים את הנכס המשועבד כנגד ההלוואה.

ד'

דמי פתיחת תיק – עמלה שהבנק גובה מכל לווה עבור הטיפול בקבלת ההלוואה שאושרה. גובה העמלה הוא נגזרת של גובה ההלוואה. לקוחותינו מקבלים הנחה ממוצעת של כ-1000 ש"ח בדמי פתיחת התיק.

ה'

הוראת קבע (הו"ק) למשכנתא – הרשאה שנותן לקוח לבנק מסחרי, שבו מתנהל חשבון העו"ש שלו, להעביר תשלומים מחשבונו לטובת תשלומי המשכנתא. הו"ק זו הדרך היחידה לתשלומי הלוואת משכנתא.

הלוואת בלון – הלוואה שבה הקרן אינה נפרעת בתשלומים תקופתיים אלא בתשלום חד פעמי בתום תקופת ההלוואה.

הלוואת גישור – הלוואה לתקופה קצרה יחסית אשר מיועדת במרבית המקרים לגשר על הפער בין מועד התקבולים ממכירת דירה לבין מועד התשלומים על רכישת דירה חדשה.

הסרת שיעבוד – מחיקת רישום שעבוד על נכס, שהיה רשום לטובת הבנק, לטובת הבנק, לאחר סילוק ההלוואה שהנכס שימש לה כבטוחה.

הערת אזהרה – הערה הנרשמת בספרי רישום המקרקעין (ומופיעה בנסח הטאבו) לגבי נכס מקרקעין מסוים על מנת להזהיר את המתעניין בנכס על כך שלנכס זה יש בעלי זכויות נוספים לבעל הזכויות הרשום. ההערה נרשמת לרוב לזכות רוכשי הנכס, מתוקף הסכם הרכישה, או לזכות הבנק, בגין התחייבות לרישום משכנתא על הנכס, או על פי צו בית משפט, שלטונות המס, עיריות וועדות לבנין ערים.

הצמדה למדד המחירים לצרכן – בהלוואת משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן, תשלומי ההלוואה – קרן וריבית – ישולמו בצירוף תשלומי תוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן. לא קיימת "הצמדה שלילית". כלומר, התשלומים לא יופחתו במקרה של ירידת המדד החדש ביחס למדד היסודי.

התחייבות לרישום משכנתא – התחייבות שנותן בעל הזכויות במקרקעין (מוכר דירה יד שנייה, חברה משכנת, קבלן או מנהל מקרקעי ישראל) לבנק למשכנתאות. ההתחייבות ניתנת כאשר לא ניתן עדיין לרשום משכנתא בפועל בלשכת רישום המקרקעין עם ביצוע ההלוואה. התחייבות מהווה בטוחה זמנית מוגבלת בזמן עד כמה שניתן לאור הנסיבות לרישום המשכנתא בפועל.

ו'

ועדת אשראי – מושג שבו הבנקים משתמשים לתיאור הדרג הניהולי שאמון על אישור או פסילת מתן הלוואות. בהלוואות מסוג משכנתא מדובר לרוב בדרג יחסית זוטר כגון מנהל תחום או מנהל סניף.

ז'

זכאות – מדינת ישראל מעניקה, באמצעות משרד השיכון והבינוי, הטבות למגזרים שונים באוכלוסייה. ההטבה ממנה נהנים הזכאים ניתנת באמצעות ריבית קבועה על הלוואה מכספי המדינה. גובה הזכאות נקבע בהתאם לפרמטרים כמו גיל הלווים, מספר בני המשפחה ומספר שנות הנישואים. על מנת לקבל את הזכאות, על הלווה להגיש בבנק בקשה לקבלת זכאות ולקבל תעודת זכאות ממשרד השיכון. תעודת הזכאות כוללת את התנאים לזכאות (סכום, תקופה, ריבית). מזה מספר שנים, המסלול בו מתקבלת הזכאות אינו כדאי בהשוואה לריביות במסלולים אחרים וקונים מעטים בלבד בוחרים להשתמש בה.

זכרון דברים – הסכם מקדמי בכתב אשר נחתם בין צדדים לעסקת מקרקעין עד לחתימת חוזה מפורט ביניהם, וכל עוד לא נחתם החוזה יש לו תוקף מחייב לכל דבר ועניין.

ח'

חברה משכנת – חברת בנייה שמשרד הבינוי והשיכון הכיר בה כחברה בעלת סמכות לנהל רישום זכויות ושעבודים בנכסים שמנהל מקרקעי ישראל העמיד לרשותה.

חכירה – שכירות של נכס מקרקעין לתקופה ארוכה (49 שנים או 99 שנים). חכירה זו נרשמת בספרי רישום המקרקעין ע"ש החוכר והיא כמעט זהה לזכות בעלות על הנכס. החוכר הוא הרוכש והבעלים הוא מנהל מקרקעי ישראל.

חלקה – קוד מספרי שמזהה נכס מקרקעין שטח מדינת ישראל מחולק לגושים וכל גוש מחולק לחלקות. בחלקה שהיא בית משותף (רשומה בפנקס הבתים המשותפים בטאבו) יש תת-חלקות, המקבלות מספר סידורי לפי מספר הדירות בבית המשותף.

ט'

טאבו – לשכה של משרד המשפטים, הרושמת את זכויות הבעלות והחכירה של מקרקעין בפנקסי המקרקעין (ספרי הטאבו).כמו כן, נרשמים בספרים אלה עסקות מקרקעין, פסקי דין, החלטות וצווים של בתי משפט בענייני מקרקעין, משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים ועוד. לשכת רישום המקרקעין מאפשרת לציבור לקבל מידע והעתקים מספרים אלו על כל גוש וחלקה קיימים. מידע כזה נקרא נסח טאבו או נסח רישום.

י'

ייפוי כוח נוטריוני – הבנק מבקש בד"כ ייפוי כוח שנחתם בפני נוטריון, המאשר את חתימת נותני ייפוי הכח – הלווים, ובו הם מייפים את כוחו של הבנק לפעול לרישום הנכס ע"ש הלווים ולבקש מהרשות המוסמכת לכך לרשום משכון או משכנתא לטובת הבנק.

ל'

לוח סילוקין – לוח המפרט מראש את מועדי וסכומי התשלומים של הלווה על חשבון ההלוואה , עד לפירעונה הסופי. בלוח התשלומים נקובים סכומי החזר נומינליים. כלומר – אינם כוללים את הפרשי ההצמדה והשינויים שעשויים להיות בריביות במהלך חיי ההלוואה.

לוח שפיצר – לוח הבנוי על העיקרון שהסכום שמשלם לווה על חשבון המשכנתא, הכולל קרן וריבית, נשאר קבוע במשך כל תקופת ההלוואה. הלוח הניתן באופן אוטומטי ע"י הבנקים בכל מסלולי ההלוואות, זאת על אף שבחלק מהמסלולים ישנה אופציה של לוח "קרן שווה", שעשוי להתאים לחלק מן הלווים.

ליבור – ריבית – הליבור הוא שיעור הריבית הבין – בנקאית על הלוואות של 15 פרקי זמן (עד שנה) שמפרסם מדי יום איגוד הבנקים הבריטי לעשרה מטבעות מרכזיים: דולר, יורו, ין, ליש"ט, פרנק שוויצרי, דולר קנדי, דולר אוסטרלי, כתר דני, דולר ניו זילנדי וכתר שבדי.

מ'

מדד המחירים לצרכן – מדד המשקף את השינויים החודשיים של עליית מחירי מצרכים ושירותים המהווה סל צריכה של משפחה ממוצעת. מדד המחירים לצרכן מתפרסם ב – 15 לחודש.

מדד תשומות הבניה – מדד המשקף את השינויים בעלויות הבניה. ההלוואות אינן מוצמדות למדד זה אך הקבלנים בדר"כ מצמידים אל מדד זה את התשלומים על דירות חדשות.

מינהל מקרקעי ישראל – הגוף המנהל את מקרקעי ישראל: הקרקעות שבבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח,וקרן קיימת לישראל קרקעות אלו מהוות כ-94% משטח המדינה. על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל, הזכות המוקנית לרוכש הקרקע הינה זכות חכירה.

מכתב החרגה – מכתב המוצא ע"י בעל השעבוד לגוף אחר שלפיו הוא מסכים כי חלק ספציפי מאותו הנכס המשועבד לו, אינו נכלל בשעבוד.

מס רכישה – מס המוטל על מי שרוכש זכויות במקרקעין.

מס שבח – מס המוטל על רווחים הנובעים מעליית ערך הנכס בין מועד הרכישה לבין מועד המכירה. על בעל המקרקעין לשלם את המס בעת המכירה.

משכנתא בדרגה שנייה – שיעבוד על נכס, שנרשם אחרי שיעבוד אחר, ודרגתו פחותה מזו של השעבוד הראשון הרשומה לטובת גורם אחר. אם ימומש הנכס, יקבל קודם בעל המשכנתא בדרגה הראשונה את מלוא הסכום לכיסוי החוב, ורק אח"כ יקבל בעל המשכנתא בדרגה השנייה את המגיע לו מהסכום הנותר. רישום משכנתא בדרגה שנייה טעון הסכמת בעל המשכנתא הראשונה. רלוונטי בעיקר במקרים בהם אנו ממליצים למחזר בבנק מסוים משכנתא שלקחתם בבנק אחר.

נ'

נסח טאבו – העתק רישום של נכס מסוים מספרי רישום המקרקעין המהווה מקור לזיהויו. הרישום כולל מספור של גוש וחלקה ולעתים אף של תת- חלקה (בבתים משותפים) של הנכס. כמו כן כולל את פירוט הזכויות בנכס, הערות שעבודים ורישומים נוספים שנרשמו על הנכס.

ס'

סילוק המשכנתא – פירעון של חלק או כל המשכנתא, שלא ע"פ לוח הסילוקין המקורי.

ע'

עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה שהבנק רשאי לגבות מלווה שמסלק הלוואה או חלק ממנה, במועד המוקדם מזה הנקוב בהסכם ההלוואה שנחתם בין הלווה לבין הבנק, אלא אם כן הלווה הודיע לבנק על כוונתו לפירעון לפחות עשרה ימים לפני הפירעון בפועל.

עמלת הפרשי היוון – "קנס" המשולם על ידי פורע הלוואה טרם סיומה. קנס זה נקבע על ידי בנק ישראל, על מנת לפצות את הבנק המלווה בגין ההפרש בין הריבית שהיה אמור לקבל לריבית הקיימת במשק במועד הפירעון. חישוב הקנס הוא לפי ההפרש בין הריבית הממוצעת על משכנתאות על פי חישובי בנק ישראל, לבין שיעור הריבית שמשלם הלקוח על המשכנתא שלו. הקנס נגבה רק אם במועד הפירעון הריביות בשוק נמוכות יותר מהריבית שבמשכנתא של הלווה. הקנס נגבה רק בחלק מהמסלולים ובאחרים רק בזמנים מסוימים או כלל לא.

ערבות – התחייבות של אדם לקיום התחייבות של אדם אחר אם לווה אינו פורע את חובו, הערבות מאפשרת לבנק להיפרע מהערבים להלוואה. חוק הערבות, שתוקן מספר פעמים, מציין שלושה סוגים של ערבים: ערב יחיד, ערב מוגן וערב אחר, כלשכל אחד אחריות משפטית שונה. גם הבנק חייב לפי אותו חוק לעמוד בתנאים שונים, על מנת שיהיה רשאי להיפרע מהערבים.

ערבות חוק מכר – ערבות הניתנת ע"י הבנק המלווה את הפרויקט שבו רכש הלווה דירה, על מנת להבטיח את הכספים ששילם הרוכש לקבלן על חשבון הדירה שבנייתה טרם הסתיימה, וזאת במקרים כמו פשיטת רגל של הקבלן, אי יכולת להעביר את הזכויות בדירה ע"ש הרוכש וכו'.

פ'

פרי פאסו – פירושו – "דרגה שווה". ניתן לשעבד מקרקעין למספר נושים, והשעבוד יכול להיעשות בדרגות שונות או בדרגות שוות. אם נרשמה משכנתא ראשונה לבנק א' ומשכנתא בדרגה שנייה לבנק ב' – יפרע בנק א' ראשון את חובו ממימוש הנכס ורק אח"כ יפרע גם בנק ב' את חובו מהסכום שנותר. אם נרשמה משכנתא בדרגה שווה לשני הבנקים – אזי שניהם יפרעו ביחד את החוב ממימוש הנכס, בהתאם לסכום המימון שנתנו.

צ'

צרוף זכאויות – אפשרות הניתנת לבעלי תעודת זכאות של עולים חדשים, לרכוש דירה ביחד עם בן משפחה מקרבה ראשונה או עם סב/תא או דוד/ה, ובמסגרת רכישת אותה דירה לצרף את זכאותם שלהם ואת זכאותו של בן המשפחה המצטרף. קבוצת זכאות נתון/ים הרשומ/ים על גבי תעודת הזכאות ועל פיהם נקבע סכום הסיוע.

ק'

קרן – סכום ההלוואה ללא הריבית.

ר'

ריבית – מחיר הכסף. שיעור הריבית מוגדר באחוזים, ולמעשה זהו הסכום שהלווה משלם למלווה עבור השימוש בכסף. למעשה ההלוואה היא מוצר והריבית היא מחירה. יש לשים לב כי למשכנתא ישנה עלות מורכבת יותר, כפי שכתבנו במאמרנו – "עלות המשכנתא".

רשם המשכונות – הוא מי שמופקד על לשכה במשרד המשפטים, שתפקידה לרשום מישכון על נכסים עפ"י הודעה חתומה בידי בעל הזכויות בנכס, והיא גם מעמידה מידע זה לרשות הציבור.

ש'

שטר מכר – תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס המקרקעין ופרטי הזיהוי של הצדדים לעסקה חתימה על שטר מכר חייבת להיעשות על ידי הצדדים בפני פקיד לשכת רישום קרקעות או עורך דין, המאמתים את זהות החותמים לאחר הפקדת שטר המכר החתום בלשכת רישום המקרקעין, מעודכן רישום הנכס בספר האחוזה כנדרש.

שטר משכנתא – את שטר המשכנתא תקבלו מהבנק בדר"כ בסוף תהליך ההלוואה ולאחר שהכספים עברו אליכם. משכנתא היא משכון של מקרקעין. בעל המקרקעין או החוכר שלה משעבד בחתימתו על שטר המשכנתא, את זכותו בקרקע לטובת הנושה. שטר המשכנתא נרשם בלשכת רישום המקרקעין במידה והחייב לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הנושה, יוכל הנושה לממש את המשכנתא – היינו למכור את הקרקע, באמצעות ביהמ"ש, ולהיפרע מן התמורה.

שמאות – על מנת שהבנק יידע את ערך הנדל"ן שהוא עומד לקבל כבטחון להלוואה, נשלח שמאי מקרקעין מוסמך להעריך את הנכס. השמאות מוגבלת במחיר קבוע מראש ע"פ סוג השמאות ומחיר הנכס. הבנק יתן לכם הפניה לשמאות עם פרטים של מס' שמאים רלוונטיים לאזור הרכישה. אתם בוחרים באחד מהשמאים ומשלמים לו ע"פ המחירון הנקוב בהפניה.

שעבוד הדירה – משכון הזכויות בדירה כערובה להתחייבות הלווים כלפי הבנק על פי חוזה ההלוואה. זהו למעשה מקור השם "משכנתא".

ת'

תעודת זכאות – מסמך המונפק על ידי משרד השיכון והבינוי, המציין כי המבקש זכאי להלוואת זכאים ובאיזו קטגוריה. את התעודה מבקשים באמצעות בנק למשכנתאות. אנחנו מסייעים בהגשת הבקשה ובניצול הזכאות אך ברוב במוחלט של ההלוואות, מסלול ההלוואה שניתן בזכאות אינו משתלם כיום ולכן איננו ממליצים על שימוש בזכאות.

משכנתא: דברים שהבנקאי לא יספר לכם

"כיכר השבת", כ' באייר תשע"ב 12/5/12

רכישת דירה ולקיחת משכנתא היא אחת המהלכים העיסקיים הגדולים בחיים של רובינו, בהתאם לכך גם החששות וההתלבטויות המלוות את לקיחת המשכנתא. ישנם פרטים רבים שאנו צריכים לדעת חלקם חיוניים ביותר.

אנחנו מעוניינים לקנות דירה, סכום הרכישה הוא מיליון ₪ אך ברשותנו יש רק כ-400 אלף ₪, האם נוכל לקבל משכנתא מהבנק?

תנאי המשכנתא האופטימליים מוצעים ע"י הבנקים ללקוחות המשלמים הון עצמי של לפחות 40%. עם זאת, הבנקים מאשרים גם הלוואות בשיעור מימון גבוה יותר, המותאמים לכל לווה ע"פ מצבו, עד למינימום של 10% הון עצמי בלבד. במצב שלכם בו יש לכם כ-40% מהסכום הנדרש לרכישת הדירה, תוכלו לקבל את המשכנתא בתנאים אופטימליים. עם זאת גם אם יש לכם פחות מ-40% מהסכום הנדרש תכלו לקבל מימון עד 90% מערך הדירה, בתנאים טובים פחות.

קיבלנו דירה מההורים שאינה ממושכנת. חבר אמר לי שאוכל לרכוש דירה נוספת בלי להשקיע הון עצמי, איך עושים את זה?

ניתן למשכן נכס אחד לצורך קניית נכס אחר. כיון שכאמור, ניתן לקבל משכנתא בגובה של לפחות 60% מגובה הנכס, קבלת 60% מגובה הנכס הקיים, בתוספת 60% מגובה הנכס הנרכש, יכסו לחלוטין ברוב המקרים את עלות הרכישה החדשה. הבנק יתנה זאת כמובן, ביכולת שלכם להחזיר הלוואה כה גדולה.

אנחנו בונים בית והבניה היא בשלבים. האם הבנק משלם לקבלן את כל הכסף מיד?

הבנק ישלם לקבלן על פי הדיווחים של המהנדס או מנהל הפרויקט על התקדמות הבניה. צריך לזכור שהבנק לא ימהר להגדיל את המשכנתא במידה והערכת עלות הבניה הייתה נמוכה מדי, כפי שקורה לעיתים בבניה עצמית. לכן, חשוב לתכנן ברמה מדויקת ככל האפשר את עלויות הבניה, לקחת מרווחי ביטחון של עליות מחירים ולא להתפתות לחריגות עד סיום קבלת המשכנתא.

אנחנו מעוניין להחזיר את המשכנתא כמה שיותר מהר, ההורים שלנו עוזרים לנו בהחזרי המשכנתא, כך אנחנו יכולים להחזיר כ-5,000 ₪ בחודש בעוד שהמשכורות שלנו ביחד הם כ-10,000 ₪. האם נכון הכלל שהבנק מאשר החזר משכנתא עד גובה שליש מההכנסה בלבד?

ככלל אצבע כן. אולם למעשה האלגוריתם במחשב הבנק מכניס נתונים נוספים לחישוב ההכנסה הפנויה, כמו מס' הנפשות בבית וגובה ההכנסה. למעשה, כל מקרה נבחן לגופו. ניתן לפנות אלינו כמובן בשאלות מסוג זה ולקבל ייעוץ ספציפי בחינם.

ההכנסות שלנו ב"ה יפות מאוד אך בחודשיים האחרונים נקלענו למינוס בשל חתונת הבת. האם כדאי לבקש כעת משכנתא?

ראשית כל מזל טוב. באופן עקרוני מוטב להגיש בקשה למשכנתא לאחר שלושה חודשים שבהם החשבון "מסודר" ומשקף את המצב האמיתי שלכם. אולם כאשר המינוס הוא אכן זמני, ניתן להראות זאת לבנק והדבר לא יהווה פקטור באישור המשכנתא שלכם.

האם חוץ מריביות על הקרן, יש עוד הוצאות קבועות במשכנתא?

מלבד ההחזר החודשי משלמים פרמיה עבור ביטוח חיים וביטוח נכס. העלות היא יחסית לגובה הרכישה וגיל המבוטחים. גם בעולם הביטוחים למשכנתא יש תחרות חזקה מאוד ואנו ממליצים לעשות סקר שוק לפני החלטה על חברה מבטחת. אנו כעת במו"מ עם סוכנות ביטוח גדולה ואמינה, ע"מ לספק ללקוחותינו באופן קבוע ביטוחים במחירים הטובים ביותר.

נפגשנו עם הבנקאי בבנק. הוא הקרין נחמדות ואמינות. למה שלא נדאג למשכנתא בעצמנו ונחסוך את עלויות הייעוץ?

כפי שכתבנו במאמר הקודם בסדרה, הבנקאי הוא אכן נחמד ומקצועי, אך צריך לזכור שיש לו יעדי רווחיות ושבהכרח האינטרס שלכם לחסוך עלויות מתנגש עם האינטרס של הבנק, אותו מייצג הבנקאי, להרוויח כמה שיותר. יועץ המשכנתא הוא דמות עם הבנה מקצועית זהה לזו של הבנקאי אך הוא פועל אך ורק למען האינטרס שלכם – לחסוך בעלות המשכנתא.

כמה כבר אפשר לחסוך במשכנתא, הרי לא מדובר בהלוואה עם ריביות כמו בבנק מסחרי?

אכן, הריביות בהלוואות מסוג משכנתא הינן זולות יותר מהלוואות אחרות בבנקים. עם זאת, בשל גובה ההלוואה והתקופה הארוכה שבה מוחזרים כספי ההלוואה, בחירה לא נכונה של מסלולי הריבית ואי-התמקחות על גובהה, תגרום להוצאה לא מחויבת המציאות, שגובהה בממוצע עשרות אלפי שקלים.

אתה יכול בקצרה להסביר לי איך זה חוסך עשרות אלפי שקלים? האם לא אקבל את אותם תוצאות שלכם ע"י קבלת כמה הצעות מכמה בנקים?

שאלה מצוינת. אכן, ככל שתתאמצו ותשוו בין הבנקים תוזילו ריביות. אבל שוב, כפי שכתבנו במאמר הקודם בסדרה , בנקאי המשכנתאות הם חכמים, נחמדים ויוצרים אמון, אבל הכי חשוב – הם לא בצד שלך. הם יגרמו לך לחשוב על כיוונים שלא חשבת עליהם (וישמעו מפיהם רלוונטיים בעוד שבאמת הם לאו דווקא) ואלו יהוו את נקודת העוגן שלך להשוואת הריביות. כך, בעוד שהלקוח החרוץ מרוצה, בצדק, מכך שהצליח להפחית את הריביות מההצעה הראשונה של הבנק, אין לו כלים לדעת, כמה באמת היו המרווחים של הבנק בכל מסלול, האם אלה היו המסלולים המשתלמים ביותר וההרכב המתאים ביותר.
בנוסף לכך, גם הריביות הטובות ביותר שמתקבלות ע"י "עשיית שוק", יהיו בדר"כ גבוהות יותר ממה שיועץ יקבל, בהכרות אמיתית עם יכולת ההפחתה של הבנק ובהשתמש במסת הלקוחות שלו מול הבנק. ההבדל הוא עשרות אלפי שקלים בהלוואות קטנות ומאות אלפים בהלוואות גדולות.

למה כדאי להשתמש בשירותי חברת בוטיק כשלכם ולא באחת החברות הגדולות בשוק הייעוץ?

היתרון לכאורה בחברות גדולות הוא מסת הלקוחות שהם מביאים לבנקים והמוכנות של הבנק לשפר תנאים כנגזרת שלה. בשל התחרות העצומה בין הבנקים למשכנתאות, אנו נהנים מאותו היחס והמוכנות לבוא לקראתנו מצד הבנקים, שמכירים בכך שיחסים טובים עם העסק משמעותם הבאת לקוחות נוספים על כל תיק. יתרון נוסף הוא היותנו בנקאים במקצוענו ומכאן שיש לנו מומחיות הנובעת מהכרות עם מערכת המשכנתאות הבנקאית, אותה אנו מנצלים לטובת הלקוחות שלנו. יועצים רבים בחברות הגדולות הם משפטנים, רו"ח או כלכלנים המבינים במימון וכלכלה, אך לא מכירים את מבנה הרווחיות של ההלוואות בבנקים השונים ולא יכולים לנצל ידע מקצועי זה לטובת לקוחותיהם.

ועוד דבר חשוב: נכון להיום אין שום פיקוח על תחום ייעוץ המשכנתאות. לצערנו, אחוז גדול מחברות הייעוץ בשוק מורכב מבעלי מקצועות חופשיים שאינם בנקאים, המנצלים את חוסר הידע של הלקוחות, לוקחים עמלה גבוהה עבור שירותיהם (לעיתים של עשרות אלפי שקלים) ולמעשה, לא מסייעים ללקוחות כלל מעבר למכרז ריביות פשוט שכל לקוח יכול לבצע לבד. חלק לא מבוטל מלקוחותינו מגיע לאחר שנחלו אכזבה מייעוץ קודם שקיבלו. לעיתים לא נותר לנו אלא למזער נזקים.
פתחנו את העסק בסייעתא דשמיא, אחרי שבעבודה בבנק, ראינו איך לווים משלמים מאות אלפי שקלים מיותרים על הדירה שרכשו והחלטנו לתרום את הידע והקשרים שלנו ולסייע למשפחות לחסוך את אותו הון, שיופנה למטרות חשובות יותר כמו חינוך וחיתון הילדים. בכל תיק מושקעות שעות רבות של חשיבה מקצועית ויצירתית ע"מ לחסוך כמה שיותר שנות תשלום וכמה שיותר כסף ללווים.

המאמר נכתב ע"י משה טובולסקי
מומחה למשכנתאות ומנכ"ל "טובולסקי ליווי פיננסי"

קישור לכתבה

מדריך כלכלי: כך תחסכו את ההוצאות הנלוות למשכנתא

"כיכר השבת", ג' באייר תשע"ב 25/4/12

עבורכם, כמובן, איזון בין האינטרס שלכם לזה של הבנק, משמעו הוצאה מיותרת של אלפי או עשרות אלפי שקלים במהלך חיי ההלוואה. אתם אינכם מעוניינים בהכנסת מקסום רווחי הבנק למערכת השיקולים אלא אך ורק בהתאמת המשכנתא לצפי תזרים המזומנים שלכם בשנות ההלוואה. אז מה אפשר לעשות? מדריך מיוחד של 'כיכר השבת'

התשובה לשאלה: "כמה עולה הדירה?" רק מתחילה במחיר שאותו אנו נותנים למוכרים או לקבלן. למעשה, ישנם עוד שלושה פרמטרים עיקריים של תוספות:

• עלויות נלוות לעסקה – עלויות תיווך (1%-2.5% משווי הנכס) , שכר טרחת עו"ד, שמאות, רישום, מיסים. מלבד עלויות התיווך, אין בד"כ מקום בסעיף זה למיקוח והעלויות נקבעות ע"פ פרמטרים קבועים, ע"פ סוג העסקה והלקוח.
• עלות הכניסה לדירה – עלות השיפוץ ,ההובלה ובמקרים רבים עלות דיור ביניים. עלות זו נתונה לשיקוליו הבלעדיים של הלקוח, לסוג ההשקעה שהוא מחליט לעשות, רמת המקצועיות והמוניטין של בעלי המקצוע שהוא בוחר לשכור למטרת העבודה או מקום המגורים הזמני שבו הוא בוחר להשתכן עם משפחתו בתקופת הביניים.
• עלות המשכנתא – איננו מתכוונים לסכום ההלוואה עצמו, שהרי הוא מהווה חלק מהתשלום למוכר. הפרמטר של עלות המשכנתא כולל:

1. את המחיר שעלינו לשלם לבנק, עבור אותו סכום שהוא נאות להלוות לנו.
2. את הפרשי ההצמדה שיהיו לנו במרכיבי ההלוואה הצמודים.

בסעיף זה, בו נתמקד, הלקוח נתון לחסדי הבנק. לקוח ממוצע בישראל עורך השוואה בין 2-3 בנקים ובוחר בהצעה הנמוכה ביותר.

אך כיצד מתמחרים הבנקים את הריבית? איך ומי קובע את ההרכב?

בנקאי משכנתאות הינו ברוב המקרים אדיב, סבלני ומאיר פנים. לעומת הבנקאי בחלק המסחרי של הבנק, בנקאי המשכנתאות יודע שתקופת ההכרות שלו עם לקוחותיו היא מחד קצרה, עד לביצוע ההלוואה, אך מאידך עמוקה. אין מדובר בפעולה יומיומית עבור הלקוח ולמעשה, עבור רוב הלקוחות מדובר בעסקה הגדולה ביותר שיבצעו בימי חייהם וממילא מדובר עבורם בהתקשרות העמוקה ביותר שלהם עם המערכת הבנקאית, אותה הוא מייצג. אה כן, ויש דבר נוסף שעומד לנגד עיניו של הבנקאי: יעדי מכירות. בדיוק כמו הנציג בחברת הסלולר, הכבלים, הביטוח ואפילו קופת החולים, בנקאי המשכנתאות נמדד מידי חודש ע"פ מס' פרמטרים שהמרכזי שבהם הוא עמידה ביעדי המכירות שהועמדו לו. טרם קבלתו לתפקיד הוא עובר אבחון מורכב שבודק בעיקר את יכולותיו השיווקיות. (את הידע הפיננסי כבר הוכיחו ציוניו בתואר ואת הידע במשכנתאות ובביטחונות הוא ילמד במהלך עבודתו בבנק).

אם כן, בפגישה עמו, יעשה בנקאי המשכנתאות מאמץ כנה ואמיתי להפיג את חששותינו, להסביר לנו על התהליך וליצור עמנו קשרי אמון. למעשה, אם מדובר בבנקאי טוב, בשלב מסוים אפילו נופתע לגלות כי המושגים שעלו בשיחה עם הבנקאי החביב, כמו "הצמדה", "ליבור","ריבית משתנה", "פריים מינוס", "עוגן" ואחרים עדיין נשמעים מבלבלים…

כעת, לאחר שהבנקאי שמולנו עשה רושם הגון, הצליח להביא אותנו ל"החזר חודשי" מתאים ליכולותינו וההסבר שלו על הכדאיות וההתאמה של מסלול זה או אחר נשמע הגיוני ואפילו כמעט מובן, אנחנו מקבלים ממנו את מה שמכונה "הרכב" (לא מיד, הוא מעלה לאישור ולרוב נקבל את זה לאחר יום או יומיים). בהיותנו אנשים נותני אמון אבל בשום אופן לא פראיירים נעבור תהליך דומה להפליא בלפחות בנק אחד נוסף בהבדל קטן: כעת העוגן שלנו להשוואת ההצעות השונות הוא ההצעה הראשונה שקיבלנו – הבנקאים החדשים עימם נפגשנו ישוו את הריביות לאלו של הבנק הראשון וישנו מעט את ההרכב על מנת להציג איזשהו יתרון על מתחריהם ולא פחות חשוב, על מנת להתאים את ההרכב המוצע ככל הניתן ליעדי הרווחיות שלהם. כעת, כשאנחנו כבר באמת מבולבלים, אך מרוצים, בצדק, מסקר השוק שערכנו ושהוכיח יעילות בהורדת ריביות, נסגור עם הבנקאי בעל ההצעה הנמוכה ביותר ושעמו יצרנו קשרי אמון חזקים יותר.

אז מה הבעיה? האמת היא שישנן מס' בעיות. נעמוד כאן על שלוש מרכזיות:

לא נדע מה באמת הבנק יכול לתת

כפי שאמרנו, אף על פי שסקר השוק שערכנו הוכיח את עצמו בהורדת הריביות, הוא גם היווה את הבסיס היחסי שלנו לחישוב הכדאיות! במילים פשוטות יותר: הבנקאים אותם פגשנו, קבעו ריביות בהתאם למתחריהם ולאו דווקא בהתאם לריבית הנמוכה ביותר אותה יכולים היו להציע. כלומר, ברמה מסוימת, יבצעו הבנקים מעין "ישור קו" בהתאם למתחריהם ולא יחשפו את כל הקלפים (כמובן בצדק, מצידם). חשוב מאוד להבין: בשונה מחברות התקשורת, בהלוואות מסוג משכנתא, אפשרות הגיוון במסלולים, הרכבים ואפילו בבחירת לוח סילוקין, מעמידים בפני הבנקאי המקצועי והיצירתי, אילו רק היה רוצה, אופציות להתאמת המשכנתא ללקוח במסלולים שיאפשרו ריביות נמוכות מאוד (בהתאם לשוק, כמובן).

מה עומד מעבר לריביות?

בסקר השוק, הרוכש הממוצע נוטה להתמקד בריבית. הריבית היא אמנם חשובה, אך אינה המרכיב היחיד ואפילו לא תמיד החשוב ביותר. למשל: הבנקאי בוודאי יציע לכם מסלולים בריביות משתנות לכאורה אטרקטיביות – הכול טוב ויפה אלא שמלבד הריבית הנמוכה (והמשתנה, לא לשכוח), למסלולים אלו ישנה הצמדה למדד המחירים לצרכן. כלומר, הכסף צפוי לאבד מערכו במהלך חיי ההלוואה ואת ההפרש הלווה סופג ולא הבנק. למעשה, כיון שסטטיסטית, המדד עלה בישראל ב-20 השנים האחרונות בכ- 3% בממוצע לשנה, ניתן להניח עליה דומה גם במשכנתא שלכם ולריבית הנמוכה שקיבלתם להוסיף את אותם שלושה אחוזים, כך שכבר לא מדובר בריבית כה אטרקטיבית. ההצמדה היא נתון קריטי – ההצמדה צפויה להעלות ללווה את ההחזר החודשי בסכומים קטנים, אך מידי חודש בחודשו כמעט. חשוב מכך, הפרשי ההצמדה מתווספים לסכום ההלוואה הראשוני (הקרן) כך שבשלב מסוים, בבחינת מצב החוב שלו, יתברר ללווה כי על אף שהוא משלם כסדר כל חודש, מזה שנים, הוא עדיין חייב כמעט את אותו הסכום אותו לווה לכתחילה, ולעיתים אף סכום גבוה יותר!

בחירת ההרכב 

כאמור, לבנקאי יש יעדי מכירות ורווחיות. בעת שהוא מרכיב לכם את ההלוואה, אלה עומדים לנגד עיניו ומנחים אותו (ואת המאשרים שמעליו). הוא רואה עצמו כאחראי להגיע לאיזון בין הציפיות שלכם למיקסום הרווח עבור הבנק. עבורכם, כמובן, איזון בין האינטרס שלכם לזה של הבנק, משמעו הוצאה מיותרת של אלפי או עשרות אלפי שקלים במהלך חיי ההלוואה. אתם אינכם מעוניינים בהכנסת מקסום רווחי הבנק למערכת השיקולים אלא אך ורק בהתאמת המשכנתא לצפי תזרים המזומנים שלכם בשנות ההלוואה.

אז כמה משלמים על המשכנתא? במשכנתא ממוצעת נשלם לבנק לאורך השנים פי 2 מהסכום שלווינו!

דוגמא: זוג צעיר, עולים חדשים שרכשו דירה בבית שמש, הגיעו אלינו לאחר שקיבלו הצעה "אטרקטיבית, בשל היותם עולים" מאחד הבנקים הגדולים למשכנתאות.

חישוב קצר העלה שעל משכנתא של 400,000 ש"ח בלבד, הם יחזירו לאורך 25 שנים 807,000 ש"ח!

אז מה אפשר לעשות?

בשנים האחרונות עולה המודעות לצורך בסיוע מקצועי בלקיחת המשכנתא. כאן נכנסים יועצי המשכנתא. מדובר במומחים, הנכנסים לנעליו של הלקוח שלהם, שמים את האינטרס שלו כשיקול יחיד בבניית הרכב ההלוואה ומנהלים עבורו ובמקומו את המשא ומתן מול הבנק, בהבדל אחד – היועץ מגיע מתוך המערכת, מכיר את שיקוליה הפנימיים, דובר את "השפה הבנקאית", ויכול לנווט את הרכב ההלוואה וגובה הריביות למחוזות הרצויים ללקוח.

מלבד זאת, היועץ ניגש אל הבנק עם מסת לקוחות גדולה יחסית, כך שהבנק לוקח בחשבון שבהלוואות שנעשות דרך היועץ, הוא מרוויח פחות בכל תיק אך מבצע יותר תיקים.

עלות השירותים של יועץ כזה נכנסת לפרמטר "עלויות נלוות", אך התמורה נכנסת, במכפלות גדולות מאוד, בפרמטר היקר ביותר: "עלות המשכנתא".

במקרה של מיודענו מבית שמש, אגב, שיפרנו את הצעת הבנק כך שהם יסיימו להחזיר חלק מהמשכנתא תוך 10 שנים, חלק אחר תוך 15 שנים ורק כמחצית מהסכום תוך 25 שנים וסה"כ ההחזר לאורך השנים ירד ל 586,000 ש"ח, חיסכון של 221,000 ש"ח (!) שילכו בעז"ה למימון החתונות של הילדים.

במאמרים הבאים נוסיף על עולם המשכנתאות וננסה לעלות על השאלות: האם יש הרכב משכנתא מושלם ואיך אדע לאיזה יועץ לפנות?

הכותב הינו מנכ"ל ובעלים של "טובולסקי ליווי פיננסי"– ליווי אישי ואחראי למשכנתא חכמה.