משכנתא לבנייה עצמית
משכנתא לבנייה עצמית המדריך המלא
חושבים שמשכנתא זה דבר מסובך? בואו נקפוץ מדרגה ונדבר על המשכנתא שלכם לבנייה עצמית….
תכנון משכנתא לבנייה עצמית- דגשים חשובים
- מהו גובה ההלוואה שנוכל לקבל ?
- מהו ההון העצמי שלנו?
- כמה אנחנו יכולים ורוצים להחזיר מידי חודש ?
- לכמה שנים אנחנו רוצים לפרוס את ההלוואה?
- האם יש לנו יכולת להחזיר חלק מהכסף במהלך השנים?
- מהי מטרת הבניה : רכישה למגורים או השקעה ?
כמה דברים קטנים שאולי לא סיפרו לכם על משכנתא לבנייה עצמית…
- אחד ההבדלים הגדולים בין רכישה של בית לבניה של בית הוא ביכולת לצפות את העלות הכוללת של הבית
- ב99% מהמקרים אנחנו יודעים בכמה מתחילים אבל לא בכמה מסיימים….
- כחלק מהתכנון חייבים למצוא את נקודת האופטימום – נק' האיזון בין המציאות לרצונות
כדי להגיע מצד אחד לבית שיספק אתכם ומצד שני לעמוד בתשלומים של המשכנתא.
- לעיתים לא תוכלו להגיע למצב שבו תוכלו לבנות ולרכוש את כל מה שרציתם – יש לעשות רשימה שמבחינה בין מה שחייב לעשות בשלב הראשון ומה שניתן להוסיף בהמשך.
קבלת כספי המשכנתא בבנייה עצמית
| שלב | שחרור לשלב זה | סה"כ עד שלב זה |
| שלב היסודות | 15% | 15% |
| שלב השלד | 30% | 45% |
| שלב גמר הטיח והריצוף | 30% | 75% |
| שלב גימור הפנים | 15% | 90% |
| גמר הבניה |
10% | 100% |
לתשומת לכם!
- שחרור הכספים נעשה בהתאם לאבני הדרך, לפי הגדרת שמאי הבנק
- בסיום כל שלב חותם איש המקצוע לבנק (מפקח הבנייה, אדריכל , מהנדס) על סיום השלב
- לרוב ישנם 5 שלבים אולם חלק מהשמאים מגדירים שלבים נוספים.
- לאחר שלב השלד ישונה הרישום בטאבו (או במנהל) מקרקע לבנייה לקרקע למגורים. ברכישת הקרקע תקבלו אישור התקף ל-3 שנים. אם לא תסיימו את בניית השלד בזמן זה תצטרכו לחדש את האישורים ולשלם קנס
- לאחר גמר הבנייה תגיעו לקבלת כל הסכום שתמשכו
- האחוזים המצוינים לעיל הינם דוגמא בלבד. החלוקה תקבע בהתאם לבית שלכם ספציפית.
איך מחושב שווי הנכס ?
- לקוחות שרכשו את הקרקע :
שווי קרקע + עלות הבניה
- לקוחות שטרם רכשו את הקרקע
ברכישת המגרש – שווי מול עלות – הנמוך מהשניים
בשלב הבניה – שווי קרקע + עלות הבניה
** הפער יכול לעיתים לשחק לטובת הלקוחות שבונים ß אפשר יהיה להגיע לבנייה עם פחות מהון עצמי המינימלי **
חלק מהעלויות לא נכללות בעלות הבנייה ויש לתכנן תקציב מתאים בצד – מה לא נכלל בעלות הבניה ?
- פרגולות
- גינון
- מזגנים
- ריהוט ומוצרי חשמל
איך מחושבת עלות הבנייה ?
- כלל האצבע – כ-6,000 ₪ למ"ר שנבנה – נכס של 150 מ"ר = 900,000 ₪ ממוצע
- ברוב המקרים היום השמאויות מתקבלת בממוצע של כ- 6500 ₪ למ"ר
- ככל שגודל הנכס במ"ר גדול יותר – העלות למ"ר יורדת – סוג של השבחת יתר – תלוי גם במיקום הנכס ובעסקאות דומות באזור
- השמאי הוא זה שיקבע את העלות הסופית מבחינת הבנק
המוטו שעומד לנגד עינינו:
"נלחמים על משכנתא של כל לקוח, כאילו היא המשכנתא שלנו!"
לקבלת אישור עקרוני למשכנתא לחצו כאן או התקשרו לטלפון 072-2798830
כושר החזר :
החוק מאפשר עד 40% מההכנסה הפנויה (לרוב מאושר עד 35% מההכנסה הפנויה)
הכנסה פנויה : סך ההכנסות הקיימות – סך ההתחייבויות הקיימות = הכנסה פנויה
שעבוד נכס קיים :
דירה קיימת בבעלות הלווה – עד 50% משווי דירה נרכשת ולא יותר מ 50% משווי דירה קיימת.
ערב משלם :
אדם מקרבת דם ראשונה ( עדיפות להורים)
ההכנסות יחושבו לפי הכנסה נטו בניכוי הלוואות ומשכנתאות של הערב לחלק לשתיים.
משלם 20% מההחזר החודשי
לתשומת לבכם:
בנוסף לחקיקה בענף המשכנתאות, לכל בנק יש מדיניות פנים באשר לאישורי משכנתא ופרמטרים ייחודיים לו.
תיק המשכנתא נבחן על פי נתוני הלווים, נתוני הנכס, מיקום הנכס, רמת הסיכון ועוד.
עלויות נלוות למשכנתא
עמלת פתיחת תיק – מחושבת ע"פ גובה המשכנתא – 0.25% מהסכום שנלקח
הערכת שמאי – המחיר תלוי בסוג הנכס בין 400-3000 ₪
רישום משכון + דו"חות עיון – 190 ₪ -250 ₪
ייפוי כוח נוטריוני – לזוג לווים 270 ₪
ביטוח חיים – במועד לקיחת המשכנתא
ביטוח נכס – במעמד קבלת טופס 4