התעשייה 8, תלפיות ירושלים

פרמטרים המשפיעים על שווי דמי שכירות במרכזים מסחריים

בס"ד

קיימים פרמטרים רבים המשפיעים על שווי דמי השכירות של החנויות במרכזים המסחריים. אותם פרמטרים משקפים בעיקר את  פוטנציאל מחזור המכירות של המרכז המסחרי הנגזר מכמות הלקוחות ומכוח הקניה של הלקוח הפוטנציאלי.

אנו בחברת טובולסקי מודעים לשינויים החלים בענף המסחר המשפיעים על טעמי וצרכי השוכרים ועל כן אנו פועלים להטמעת טעמי וצרכי השוכרים הפוטנציאליים בתכנון, בבניית ובמסירת המרכזים המסחריים לשוכרים בהתאם.

להלן הפרמטרים המשפיעים על גובה דמי השכירות של חנויות במרכזים מסחריים:

  • מיקום של המרכז המסחרי:
    מיקום של המרכז המסחרי הנו הבסיס לתמחור של כל מרכז מסחרי בהתייחס לכמות ולחתך פרופיל הסוציואקונומי של הלקוחות הפוטנציאליים. מרכזים מסחריים שכונתיים במגזר החרדי נהנים מכוח קניה גבוה במיוחד  בשל היקף האוכלוסייה הצורכת את מרכולתה בעיקר במרכזים המסחריים השכונתיים לדוגמא המרכזים המסחריים בביתר עלית, אלעד וכו', בהן דמי השכירות גבוהים במיוחד כל זאת למרות שהחתך הסוציואקונומי במגזר נמוך ביחס לממוצע של כלל האוכלוסייה. לעומת זאת מרכזים מסחריים בשכונות במעמד סוציואקונומי מאד גבוה נהנות אף הן מדמי שכירות מאד גבוה למרות שהיקף כמות הרוכשים הפוטנציאליים לא גבוה בשל היכולת לגבות מחירים בפרמיה גבוהה.
  • מידת הנגישות של המרכז המסחרי:
    כמות החניות ודרכי הגישה למרכז המסחרי בעלי השפעה נכרת. מרכז מסחרי הנהנה מדרכי גישה קצרים ונוחים ייהנה מהיקף כמות רוכשים גדולה יותר. זאת ועוד השפעה מכרעת קיימת לכמות החניות המיוחסות לשטחי המסחר. יחס חניות הרצוי למסחר (תלוי אופי וסוג מסחר) הנו כחניה אחת לכל 30 מ"ר מסחר. יש לשים לב שיחס חניות לשטח מסחר הנו בגדר כלל אצבע , ישנם גורמים המטים את היחס כלפי מטה כמו קרבה של המרכז המסחרי לתחבורה ציבורית, היקף החניות הציבוריות בקרבת המרכז המסחרי וכו'.
  • תחרות:
    על פי רוב ככל שקיימת פחות תחרות (היצע נמוך יותר ביחס להיקפי הביקושים) ליחידת שטח גיאוגרפית של מרכזים מסחריים אזי הרוכשים הפוטנציאליים מתרכזים ביחידת שטח נמוך יותר ואז הביקוש ליחידות מסחר גבוה יותר. לא ניתן להתעלם מתופעה הפוכה של ריבוי החנויות המוכרות את אותו סוג ממכר ביחידת שטח מרוכזת, ראה מקרה רחוב הרצל בת"א ולמרות זאת נתון זה באופן פרדוקסלי גרם לגידול של כמות הרוכשים בכל יחידת שטח ממכר נתונה.
  • מידת החשיפה של החנות:
    ככל שמידת החשיפה של החנות גבוהה יותר כך פוטנציאל היקף המכירות גדל.
    להלן מס גורמים המשפיעים על מידת החשיפה של החנות:

    1.     מיקום החנות במרכז המסחרי

    2.     יחס חזית לעומק החנות

    3.     מידת הנגישות של החנות במרכז המסחרי

  • תכנון החנות:

    1.     גובה החנות משפיע במקרים רבים על יכולת שיפור הרווחיות של נקודת המסחר

    2.     מיקום עמודים במיקומים המפחיתים את יכולת ניצול שטחי המסחר

    3.     צורת החנות מלבני/ריבועי וכו' לכל פעילות מסחרית שונה קיימת צורת מבנה אופטימלית שונה

  • גודל החנות:
    לכל סוג של פעילות מסחרית קיים שטח אופטימלי שבאם נקטין או נגדיל אותו אנו עלולים לפגוע בפוטנציאל היקף המכירות ואו בשיעור הרווח של אותה פעילות מסחרית. לדוגמא חנות נעליים שאינה רשת ארצית יכולה להיות בשטח של 50-100 מ"ר.
    רשת פארם ארצית צריכה להיות בשטח כולל של כ 300-400 מ"ר וכו'. רשתות סופר ארציות יכולות לנוע בסביבות 1,500 מ"ר, למעט מותגים פרטיים של רשתות מסחר ארציות כגון שופרסל אקספרס המכוון לשטח של כ 200 מ"ר.

אברהם שמש
משנה למנכ"ל | טובולסקי נדל"ן

פוסטים נוספים שיעניינו אותך

חברת טובולסקי נדל"ן מיצרת ערך לשוכרי החנויות במרכזים המסחריים השכונתיים

אנו בטובולסקי נדל"ן רואים בשוכרים הפוטנציאליים של המרכזים המסחריים כשותפים עסקיים לטווח ארוך ומעוניינים שהשוכרים יראו שיעור רווח גדול יותר ביחס לשיעורי הרווח המקובלים בקטגוריית השוכר שבענף.

מגמות עיצוב פנים 2021

שנת 2021 הייתה משמעותית  ומאתגרת מכל השנים האחרונות בתכנון ובעיצוב פנים בעקבות מגפת הקורונה עיצוב ותכנון דירות הפך להיות נושא הדורש התייחסות והתבוננות מעמיקה, לתקופה הקרובה ולאורך השנים הבאות.

טיפים ללקיחת משכנתא

אז לפני שאתם מבצעים את העסקה הגדולה בחייכם, לקיחת משכנתא – עצרו, למדו והתייעצו… כי הרווח הגלום פה- עצום.