התעשייה 8, תלפיות ירושלים

גורמים המשפיעים על מחיר הדירה

בס"ד

מחיר הדירה שרוכשי הדירות מוכנים לשלם הינו בהתאם:

1.     לפרמטרים שונים המשפיעים על מחיר הדירה.

2.     לטעמי רוכשי הדירות הפוטנציאליים המשפיעים על עוצמת כל פרמטר.

כל פרמטר המשפיע על מחיר הדירה ייתכן שבעיר אחת השפעתו על מחיר הדירה יכולה להיות עשרה אחוזים ויותר ובעיר אחרת השפעתו זניחה על מחיר הדירה אם בכלל.
לדוגמא, ככלל, רוכש דירה בת"א יהיה מוכן לשלם מאות אלפי ש"ח בגין חניה נוספת ובאותה עת רוכש אחר שרוכש את אותה חניה בדימונה יסכים לשלם אלפי שח בודדים.

להלן מס' פרמטרים עיקריים המשפיעים כל מחיר הדירה:

  • מיקום הדירה– מיקום הדירה הינו בהתייחס לעיר/לשכונה/לרחוב בה ממוקמת הדירה. דירה הממוקמת באותו רחוב יכול שמחיר הדירה יהיה שונה אם בצד האחד של הרחוב מדובר בעיר אחת ובצד השני של הרחוב ממוקמת עיר אחרת. לדוגמא: רחוב בן גוריון מצדו האחד משויך לעיריית רמת גן ומעברו השני של הרחוב משויך לעירית בני ברק. מחירי הדירות והמשרדים שונים בהתייחס לזהות העיר.
  • שטח הדירה– ככלל, ככל ששטח הדירה גדל אזי שווי הדירה עולה. אולם, ככל ששטח הדירה יעלה מעל לשטח הסטנדרטי לאותו סוג דירה מסוים אזי המחיר למ"ר ירד. דירת 4 חדרים הטיפוסית הינה בשטח סטנדרטי של כ-100 מ"ר נמכרת ב 1.5 מיליון ש"ח, קרי 15,000 ₪ למ"ר. קרוב לוודאי שאותה דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר שתימכר ב-1.57 מיליון ₪ והמחיר למ"ר 14,318 ₪ למ"ר.
  • שטח מרפסת/גינה– ככלל, ככל ששטח המרפסת גדול יותר אזי מחיר הדירה עולה. שטח מרפסת לדירה 4 חדרים טיפוסי הינו בין 12 ל-14 מ"ר, דירת 4 חדרים הנהנית משטח מרפסת גדולה יותר כגון 20 מ"ר, קרוב לוודאי שמחיר הדירה צפוי להיות גבוה יותר. מחיר הדירה צפוי לעלות לפחות ב-50% ממחיר מ"ר בנוי במכפלת תוספת שטח המרפסת. כלומר, אם מחיר דירה 4 חד' בשטח 100 מ"ר הכוללת מרפסת בשטח 14 מ"ר הנו 2 מיליון ש"ח, אזי מחיר למ"ר בנוי הנו 20,000 שח למ"ר, אזי מחיר התוספת הצפויה למחיר הדירה הנו 60,000 ₪.
  • חזות הנראית מהדירה– הנוף הנשקף מהדירה. ככלל, חזית לחוף ים או חזית לנוף פתוח אחר כמו פארק, אזי מחיר הדירה צפוי להיות גבוה יותר ביחס לאותה דירה ללא אותה חזות. לדוגמא: דירה בעיר חוף כמו נתניה, על פי רוב מתומחרת בכ-20% – 15% גבוה יותר ביחס לאותה דירה ללא חזית לים, אולם בעיר אחרת כמו בחיפה השפעת הנוף לים נמוכה יותר משמעותית.
  • קומה- ככל שהדירה ממוקמת בקומה גבוהה יותר על פי רוב, מחיר הדירה גבוה בכ-10,000 ש"ח לכל קומה, אולם קיימים יוצאי דופן בהתאם לתנאי מיקום הבניין וסביבתו. ייתכן שבערים מסוימות ההפרש בין כל קומה הנו 5,000 ₪ ובערים אחרות ההפרש בין כל קומה אף 30,000 ₪ וייתכן אף שבאותו בנין ההפרש בין הקומות אינו זהה, לדוגמא ייתכן שמקומה 6 אנו רואים נוף לים ועד קומה 6 המראה מהדירה נחסם לנוף לים מצד בניינים סמוכים אזי וודאי שקיימת מקפצה של מחיר הדירה מקומה 7 גבוה הרבה יותר ביחס להשפעת הקומות עד קומה  6 על מחיר הדירה.
  • מפרט הטכני– על פי רוב, ככלל ככל שהמפרט הטכני גבוה יותר מחירי הדירות גבוהים יותר. חשוב לדעת מה הם טעמי הרוכשים בקביעת מפרט טכני של דירה. במקומות מסוימים בגין כל השקעה במפרט טכני התואם לטעמי הרוכשים, מחיר הדירה יעלה בהתאם אולם השקעה במפרט טכני שאינו תואם לטעמי הרוכשים (השבחת יתר) אזי מחיר הדירה לא יעלה בהתאם להשקעה במפרט הטכני. לדוגמא: מחיר דירה כולל מזגן ברמת גן לעומת מחיר אותה דירה ללא מזגן יהיה ההפרש בעלות ההשקעה שתידרש מרוכש הדירה בהתקנת המזגן, לעומת זאת ההפרש בין מחיר דירה ברמת גן הכוללת ארון מטבח בשווי של 150,000 ₪ לבין מחיר אותה דירה ברמת גן ללא אותו ארון מטבח ההפרש בין מחירי הדירות לא ישקף את שווי ההשקעה בארון המטבח, כלומר רוכש הדירה הפוטנציאלי לא ישלם את מלוא עלות ארון המטבח.
  • הצמדות לדירות: מחסן, חניות– מחיר הדירה מושפע משטח המחסן ככל המוצמד לדירה , מס' החניות וסוג החניות. מחיר חניה מושפע ממוצקת החניה הקיימת בסביבת הדירה, לדוגמא בת"א שווי חניה שווה במקומות מסוימים פי כמה מאותו סוג חניה בעיר אחרת שבה מצוקת החניה קטן יותר.
    סוגי החניות: חניה בודדת/חניה כפולה, תת קרקעית/עלית– מחיר הצפוי בגין שתי חניות בודדות גבוה מהמחיר הצפוי של 2 חניות כפולות בשל היכולת להתנייע מהחניה ולחניה ללא תלות בגורם אחר.
    מחיר מחסן על פי רוב הנו מכפלת שטח המחסן במחיר למ"ר של המחסן. מחיר למ"ר למחסן בדר"כ הינו 40% משווי מ"ר בנוי של דירה. לדוגמא, דירה ללא מחסן שווה 2 מיליון ש"ח בשטח 100 מ"ר, המחיר למ"ר של הדירה הינו 20,000 ₪ למ"ר בנוי והמחיר למ"ר מחסן הינו כ-8,000 למ"ר בנוי מחסן. אזי, מחיר מחסן בשטח של 5 מ"ר אמור להיות בקירוב: 40,000 ₪.

 

הערה: במאמר זה ציינתי כמעט בכל דוגמא ובכל פרמטר, את המונח "ככלל", הואיל וקיימים יוצאי דופן.

לדוגמא, על פי רוב ככל ששטח דירה גדול יותר אזי מחיר הדירה אמור להיות גבוה יותר. אולם נתקלתי במקרים שבהם רוכשי דירות לא מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר בגין דירה גדולה יותר בשל חיובי ארנונה וועד בית גבוהים יותר המושתתים על רוכש הדירה. כך שלמעשה שבמקרה זה רוכש שיכול היה לרכוש דירת 4 חדרים בשטח 103 מ"ר הוא יעדיף לעשות כן מאשר לרכוש דירת 4 חדרים בגודל 110 מ"ר אפילו אם התוספת למחיר הינה זניחה. זאת ועוד קיימים מקרים שבהם רוכשי דירות לא מוכנים לרכוש דירה הצופה לפארק הואיל ובאותו אזור, הפארק מהווה מטרד אקוסטי בשעות הערב. כך, שנכון להכיר ולדעת את כלל הפרמטרים המשפיעים על מחיר הדירה אולם חשוב לא פחות לדעת  מה הם "כללי המשחק" (טעמי הרוכשים) המשתנים מעיר לעיר ואף משכונה לשכונה.

 

אברהם שמש
משנה למנכ"ל | טובולסקי נדל"ן

פוסטים נוספים שיעניינו אותך

פרמטרים המשפיעים על שווי דמי שכירות במרכזים מסחריים

קיימים פרמטרים רבים המשפיעים על שווי דמי השכירות של החנויות במרכזים המסחריים. אותם פרמטרים משקפים בעיקר את פוטנציאל מחזור המכירות של המרכז המסחרי הנגזר מכמות הלקוחות ומכוח הקניה של הלקוח הפוטנציאלי.

חברת טובולסקי נדל"ן מיצרת ערך לשוכרי החנויות במרכזים המסחריים השכונתיים

אנו בטובולסקי נדל"ן רואים בשוכרים הפוטנציאליים של המרכזים המסחריים כשותפים עסקיים לטווח ארוך ומעוניינים שהשוכרים יראו שיעור רווח גדול יותר ביחס לשיעורי הרווח המקובלים בקטגוריית השוכר שבענף.

מגמות עיצוב פנים 2021

שנת 2021 הייתה משמעותית  ומאתגרת מכל השנים האחרונות בתכנון ובעיצוב פנים בעקבות מגפת הקורונה עיצוב ותכנון דירות הפך להיות נושא הדורש התייחסות והתבוננות מעמיקה, לתקופה הקרובה ולאורך השנים הבאות.